Steuerstrategien für Vermieter

1. Steuerstrategien beim Kauf der Immobilie

Vorweggenommene Werbungskosten nicht vergessen

Bis man die passende Immobilie zum Kauf gefunden hat, ist oft ein längerer mühsamer Weg zurück zu legen. Meistens zeigen sich die Mängel eines vermeintlich passenden Objektes erst bei genauerem Hinsehen, noch öfter ist der geforderte Kaufpreis zu hoch. Da können sich schnell Kosten der Suche ansammeln. Diese dürfen als vorweggenommene, so genannte vergebliche Werbungskosten der späteren Vermietung geltend gemacht werden. Ansatzfähig und damit steuermindernd sind also nicht nur die Kosten der Suche des später gekauften Objektes, sondern auch Aufwendungen für die Suche der nichterworbenen Objekte.

Grunderwerbsteuer einsparen

Hat man schließlich das passende Objekt gefunden und dieses erworben, ist als erstes Grunderwerbsteuer zu entrichten. Diese beträgt, je nach Bundesland, zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises des Grundstücks und des Gebäudes. Nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt damit Alles, was nicht Gebäude oder Grund und Boden ist. Wird Inventar zusammen mit der Immobilie erworben, z.B. eine Küche, Einbauschränke oder Ähnliches, unterliegt dies nicht der Grunderwerbsteuer. Daher sollte bereits im Kaufvertrag festgehalten werden, welche Teile des Kaufpreises auf dieses Inventar entfallen. Damit lässt sich Grunderwerbsteuer sparen.

Abschreibung optimieren

Wird eine Immobilie vermietet, darf der Wertverlust den diese im Zeitablauf erleidet, als Abschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Diese Abschreibung beträgt derzeit 2% auf den Kaufpreis des vermieteten Hauses oder der vermieteten Eigentumswohnung zu Wohnzwecken. Nicht der Abschreibung unterliegt jedoch der erworbene Grund und Boden.

Im Kaufvertrag zu einer Immobilie wird regelmässig nicht unterteilt, welcher Teil des Kaufpreises auf Grund und Boden und welcher Teil auf das Gebäude entfällt. Daher wird diese Aufteilung später im Schätzweg vorgenommen. Dies kann sehr nachteilig sein. Daher ist es ratsam bereits im Kaufvertrag festzuhalten, welcher Teil des Kaufpreises für den Grund und Boden und welcher für das Gebäude bezahlt werden. Je höher der Anteil des Gebäudes am Gesamtkaufpreis ist, um so höher wird später die steuermindernde Abschreibung ausfallen. Wie bei allen steuerlichen Gestaltungen gilt natürlich auch hier, dass die Kirche im Dorf bleiben muss. Will heissen, nur realistische Werte haben auch später die Chance vor dem Finanzamt standzuhalten.

2. Steuerstrategien während der Vermietung

Steuerfalle anschaffungsnaher Erhaltungsaufwand

Wird eine gebrauchte Immobilie erworben, muss die Immobilie zur besseren Vermietbarkeit meist noch instandgesetzt, modernisiert oder gar saniert werden. Grundsätzlich darf man Aufwendungen für die Erneuerung vorhandener Teile, Einrichtungen oder Anlagen (z.B. Kosten für Malerarbeiten, Reparaturen etc.) im Jahr der Bezahlung in voller Höhe als Erhaltungsaufwand steuerlich geltend machen.

Werden dagegen Maßnahmen durchgeführt, die nicht der Substanzerhaltung, sondern zu einer wesentlichen Verbesserung (i.e. Hebung des Standards) oder zur Erweiterung der Immobilie führen (Anbau, Ausbau eines Dachgeschosses), dann sind dies keine Erhaltungsaufwendungen mehr, sondern Herstellungskosten. Diese dürfen nicht sofort abgezogen werden, sondern sind in die Gebäudeabschreibung einzubeziehen. Sie wirken sich also derzeit mit 2% pro Jahr im Rahmen der Abschreibung des Gebäudes aus.

Es macht daher einen großen Unterschied, ob die anfänglichen Renovierungsaufwendungen als Erhaltungsaufwendungen anerkannt oder aber nur als Herstellungskosten eingestuft werden.

Den schlechten Fall des Vorliegens von Herstellungskosten nimmt das Finanzamt an, wenn die gesamten Aufwendungen für Instandhaltungsmaßnahmen in den ersten 3 Jahren nach Anschaffung 15% der Anschaffungskosten des Gebäudes überschreiten. Hier lohnt es sich ganz besonders, laufend den Überblick über die bisher angefallenen Kosten zu behalten und zu überprüfen, ob die Grenze bereits erreicht ist oder nicht. Ggf. kann man einzelne Maßnahmen in das 4. Jahr nach dem Erwerb verschieben um die vorgenannte Grenze nicht zu überschreiten.

Erhaltungsaufwand richtig verteilen

Sofern in einem Jahr größere Erhaltungs­aufwendungen vorliegen, dürfen diese grundsätzlich auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, was zur längerfristigen Progressi­onsminderung sinnvoll sein kann. Voraussetzung ist, dass es sich um Aufwendungen für ein Gebäude im Privatvermögen handelt, das überwiegend Wohnzwecken dient.

Bei Mietausfall Erlass der Grundsteuer beantragen

Bei erheblichen Mietausfällen in 2013 besteht bis zum 31.3.2014 die Möglichkeit, einen teilweisen Erlass der Grundsteuer zu beantragen. Voraussetzung ist eine wesentliche Ertragsminderung, die der Steuerpflichtige nicht zu vertreten hat. Eine wesentliche Ertragsminderung liegt vor, wenn die üblichen Jahresrohmiete um mehr als die Hälfte gemindert ist. Ist dies der Fall, kann die Grundsteuer um 25 % erlassen werden. Sofern der Ertrag in voller Höhe ausfällt, ist ein Grundsteuererlass von 50 % möglich.

Bei Leerstand Abzugsfähigkeit der angefallenen Kosten sichern

Steht eine Mietwohnung leer, führen die weiterhin anfallenden laufenden Kosten zu einem Verlust aus der Vermietungstätigkeit. Diese dürfen mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden und führen dadurch zu einer Verringerung der Steuerlast. Wichtig ist hierbei, dass man gegenüber dem Finanzamt notfalls nachweisen kann, dass man weiterhin vermieten wollte. Es ist daher sehr ratsam, Unterlagen, die dies nachweisen, gut aufzuheben. Wie z.B. Annoncen, Maklerbeauftragung, Protokolle zu Besichtigungen, etc..